La experiencia y amplio conocimiento de leyes y estatutos legales entorno al financiamiento inmobiliario, es la clave para convertirse en un inversionista de casas y terrenos. En ese sentido, conocer el estado legal de cualquier inmueble ayudará a resolver la mayoría de los problemas dentro de un marco legal en hipotecas e inversiones. Tan solo el acto de corroborar formas de pago del antiguo propietario bajo las leyes antilavado, podría ahorrar muchos problemas en el futuro.
Si uno mismo como inversor de bienes inmuebles no se informa adecuadamente, al menos en las bases fundamentales del estado jurídico en compra-venta de viviendas, traerá consigo grandes contrariedades para el individuo que vende como para el que compra.
Los análisis de redacción en documentos, deben realizarse por expertos en análisis de técnica jurídica en materia de derecho inmobiliario, esto, para desechar cualquier premisa que lleve a un intento de fraude por alguna de las partes, incluso por parte del intermediario o agente de financiamiento de casas. Los objetivos para la revisión exhaustiva son:
- Evitar la creencia que con el solo hecho de revisar papeleo, será suficiente para la evaluación real de una propiedad en la ciudad donde esta esté, dentro de un estado o marco legal.
- Evitar que algunas inmobiliarias entren en la indiscriminada mala praxis, cuando ellas efectúen la evaluación del estado legal de un determinado inmueble, sea cual sea la zona urbana.
Sabiendo eso, es normal que dentro del financiamiento hipotecario, el propietario de una casa o edificio, solo muestre la mitad de la información que se precisa para evaluar la propiedad, poniendo en duda el valor de las bienes raíces.
Los corredores inmobiliarios, rara vez tienen la potestad de realizar una buena evaluación legal o jurídica, por lo que al tratarse de una importante inversión, lo mejor es acudir a dictámenes de especialista en derecho hipotecario. Al menos en las grandes ciudades de México, se tiene la costumbre de firmar por partes en transacciones de compra-venta en bienes raíces rentables. Documentos que por partes, solo son mostrados a propietarios y compradores, sin una información concisa o unida; estos factores inciden de manera directa en todo tipo de clientes, y que invariablemente llegarán a afectar a los mismos vendedores y hasta inversionistas.
Ambas partes deben entender que dentro de un marco jurídico inmobiliario, con mera documentación exhibida y a veces incompleta, por parte del propietario, no es suficiente para efectuar procedimientos confiables en compra-venta de casas y terrenos, incluso si está avalada por corredores inmobiliarios, los cuales algunos no cuentan con la experiencia requerida en esta clase de transacciones. Los registros públicos son los entes que podrán evaluar para prevenir riesgos jurídicos importantes; así se impiden los fraudes inmobiliarios.
Diagnósticos de seguridad del mercado hipotecario
Es esencial que usted conozca los diagnósticos de seguridad que debe ejecutar un ente legal público o privado, dentro del mercado hipotecario en cualquier inversión de inmueble.
- Información del Registro Público de la Propiedad de la entidad federativa en cuestión, con puntos desglosados de certificaciones de inmuebles y gravámenes, así como constancias registrales, y cualquier otro trámite que deba incluirse.
- Hay que checar que se verifiquen los archivos de notarías públicas, donde corroboren con puntualidad el título de propiedad o cualquier escritura de un bien inmueble; obviamente que estén notariadas.
- En toda inversión de propiedades, se debe verificar con entes públicos, el estatus predial de un terreno, observando si no hay adeudos con la Secretaría de Finanzas de la entidad federativa correspondiente. Así como cuentas de agua y usos de suelo.
- Checar derechos y obligaciones del estado posesorio de un bien inmueble, y si se ha cumplido dentro de la reglamentación jurídica, sin que haya afectaciones a propiedad efectuados por los anteriores dueños.
- Revisar el estado legal de procesos intestados en una determinada propiedad, ya sea completa o en partes, para asegurar que no haya una sucesión hereditaria que impida el arreglo de compra-venta en el financiamiento inmobiliario. Esto invariablemente llevará también a un chequeo del estado matrimonial del propietario, con adquisición fechada, y situación hereditaria, con fecha en fallecimientos, entre otros aspectos.
- La rentabilidad hipotecaria se puede comprobar a través del estado físico de la propiedad, incluyendo los espacios anexos al mismo, como viviendas cercanas, edificios, cajones de estacionamiento, entre otras estructuras.
Estos son algunos puntos a revisar profundamente con un ente legal, de preferencia. Siguiendo un proceso minucioso, se evitarán problemas jurídicos que representen obstáculos administrativos para los inversores.
