El mercado inmobiliario mexicano entrará a 2026 en una fase de consolidación marcada por un crecimiento moderado en valor total, pero con una dinámica desigual según segmento y ubicación. Si bien las ventas en términos absolutos se prevé que no aumenten dramáticamente de volumen, el valor de las operaciones y la plusvalía continuarán su tendencia al alza gracias tanto a la escasez de vivienda como a factores estructurales de demanda real.
1. Contexto general del mercado para 2026
Diversos análisis señalan que el sector inmobiliario mexicano crecerá en valor entre 4% y 6% durante 2026, aunque el número de operaciones podría avanzar menos del 2%, reflejando un mercado más racional, profesional y con menor especulación que en años recientes.
La escasez de oferta, especialmente en segmentos de vivienda media y popular, sigue siendo el principal motor para el aumento de precios, debido a que la construcción no ha logrado cubrir la demanda de manera significativa. Esto genera presiones estructurales de plusvalía que benefician a los activos existentes, aunque al mismo tiempo limita el acceso para compradores con ingresos medios y bajos.
2. Segmentos con mayor volumen y rapidez de venta
En la práctica, no todos los segmentos inmobiliarios se comportan de igual manera. Para entender cuáles tendrán mayor posibilidad de venta en 2026, es crucial observar dónde se concentra el mayor volumen transaccional y qué puede permitir una compra más asequible para el comprador promedio mexicano.
a) Vivienda de rango medio (MXN 2–5 millones) — El corazón del mercado transaccional
Según análisis de datos específicos del mercado de la Ciudad de México, los rangos de vivienda entre aproximadamente MXN 2 millones y 5 millones representan el segmento con mayor volumen de transacciones y velocidad de absorción. Estos precios, aunque no sean estrictamente “bajos” para el comprador promedio nacional, suelen estar dentro del alcance de compradores con financiamiento, especialmente jóvenes profesionales y familias en expansión.
Este segmento cubre principalmente departamentos y casas pequeñas o medianas en áreas urbanas y periféricas, que tienden a moverse más rápido por su accesibilidad relativa frente a viviendas más caras. Por eso, será uno de los principales focos de desarrolladores y agentes inmobiliarios en 2026.
b) Vivienda económica y social — Demanda reprimida con potencial
Aunque muchas de estas operaciones ocurren por debajo del rango de MXN 2 millones, estos segmentos enfrentan severos problemas de financiamiento y escasez de oferta real. No obstante, se mantienen como uno de los mercados más activamente demandados por amplios sectores del país.
La demanda por este tipo de vivienda se mantiene sólida en parte por programas de crédito como INFONAVIT, FOVISSSTE y otros esquemas orientados al sector de ingresos medios-bajos, aunque la falta de oferta y la continua elevación de costos de construcción siguen trabando la expansión de este segmento.
c) Vivienda usada — Líder por volumen de operación
Un dato clave del mercado mexicano es que la vivienda usada concentra una proporción significativa del volumen total de transacciones, con más del 60% de las operaciones en algunos periodos recientes, según firmas del sector. Esto hace que este segmento sea un gran motor de actividad transaccional, incluso en contextos de construcción lenta de nuevos inmuebles.
Además, en tiempos donde la oferta nueva no satisface la demanda, los compradores se vuelcan hacia el mercado de segunda mano, impulsando tanto la total de ventas como el movimiento. Este segmento, aunque no sube tanto de precio como el nuevo, genera mayor flujo de compraventas y es más accesible para muchos compradores con menor poder adquisitivo.
3. Ciudades y regiones con mayor dinamismo para 2026
No todas las ciudades en México registran la misma velocidad de movimiento. Los núcleos urbanos y áreas metropolitanas de crecimiento demográfico y económico mostrarán mayor actividad.
a) Monterrey — Motor industrial y vivienda de alta plusvalía
Monterrey sigue consolidándose como una de las zonas más dinámicas del país, con cifras de transacciones y plusvalías muy por encima del promedio nacional. La plusvalía en algunas zonas supera el 9-10%, impulsada por actividad industrial, empleo formal y migración interna.
La conjunción entre nearshoring (movimiento de empresas internacionales hacia la región), infraestructura y crecimiento urbano hace que Monterrey sea uno de los destinos principales para inversión y vivienda residencial de rango medio y medio-alto.
b) Ciudades intermedias y corredores emergentes
Ciudades como Querétaro, Mérida, León, Puebla, Saltillo y Aguascalientes continúan absorbiendo demanda por vivienda debido a:
- Precios más accesibles que las grandes metrópolis.
- Expansión de polos industriales y tecnología.
- Conectividad creciente.
Este fenómeno de descentralización del mercado urbano crea nuevos focos de desarrollo con rápido movimiento de inventario, particularmente para vivienda media y compacta.
c) ZMVM periférica — Oportunidades en colonias menos centrales
En la Zona Metropolitana del Valle de México, la demanda sigue trasladándose hacia alcaldías y municipios periféricos con oferta de suelo más competitivo (p. ej., Tlalnepantla, Nezahualcóyotl, Atizapán), generando oportunidades para ventas rápidas en segmentos más accesibles.
4. Factores clave que impulsan o frenan el mercado en 2026
Financiamiento y tasas de interés
Una tendencia crítica para 2026 es la competencia entre instituciones financieras por atraer compradores con productos hipotecarios mixtos o tasas fijas por periodos largos, lo que podría ampliar ligeramente el acceso al crédito para segmentos aspiracionales y de clase media.
Escasez estructural de oferta vs. demanda reprimida
El problema de oferta no es exclusivo de los segmentos altos; también afecta la vivienda económica y media. Esta falta de producto hace que los precios se mantengan al alza incluso cuando el poder adquisitivo no crece de manera proporcional.
Nearshoring y movilidad laboral
La llegada de industrias y el crecimiento de polos productivos en ciudades intermedias genera demanda sostenida de vivienda residencial, oficinas y multifamiliares, consolidando corredores de desarrollo con ventas rápidas.
5. Conclusión y recomendaciones
Predicción central para 2026: El mercado inmobiliario mexicano continuará creciendo en valor y plusvalía, aunque con un volumen de operaciones moderado. Los segmentos con mayor posibilidad de venta serán:
- Vivienda de rango medio (MXN 2–5 millones) — mayor volumen transaccional.
- Vivienda usada — principal motor de actividad debido a accesibilidad relativa.
- Ciudades emergentes e intermedias — núcleos de rápido absorción de inventario.
Esto se da en un contexto donde la oferta no satisface la demanda, manteniendo los precios al alza y favoreciendo la venta de activos existentes y de producto residencial compacto y funcional.
Para compradores e inversionistas, las oportunidades más claras están en sectores de vivienda media y en mercados regionales con alta actividad industrial y demográfica. Para desarrolladores, el foco deberá estar en proyectos que combinen accesibilidad, ubicación estratégica y financiamiento atractivo para ajustarse al poder adquisitivo predominante en México.
